משכנתא היא אחד המהלכים הכי גדולים ומשפיעים שתעשו בחייכם ויש מספר דברים שצריך להביא בחשבון מראש כדי למנוע הפתעות אחר כך.

יאללה, קונים דירה! אתם מבינים שקיימת האפשרות וההזדמנות מבחינתכם ואתם הולכים על זה. כרגע, המילים דירה ומשכנתא הן עוד "צרות של מישהו אחר", המושגים "הערכת שמאי" ו"רישום משכון" שייכים לעולמות אחרים, בקרוב כבר תשחו בעולם המושגים הזה. וגם תבינו שאם עושים הכול נכון, השד לא  נורא כל כך. 
החלק "המפחיד" במשכנתא הוא ההתחייבות ארוכת השנים להוצאה חודשית די גדולה, אבל כדאי לזכור שנוטלי משכנתאות רבים חיו קודם לכן בשכירות ורגילים לשלם סכומים גבוהים מדי חודש. ועם זאת, יש לזכור שבמשכנתא עלולים סכומי ההחזר החודשי להשתנות עקב ריביות משתנות במשק והצמדה של המשכנתא ואין דרך לצמצם את החיובים לאורך זמן כי כל עצירה של תשלומי משכנתא גוררת אחריה הגדלת החוב.
מהם אם כן הצעדים שעליכם לעשות עוד לפני שפניתם לבנק? איך נערכים מראש להלוואה שפירעונה ייפרס על פני עשרות שנים? 
ובכן, הבה נתחיל! 

לפני שתגישו בקשה להלוואה: רשימת משימות

מהו ההון העצמי שלכם?

במקביל לחיפוש הדירה עצמה וההחלטה על גודלה, מיקומה ועל אילו צרכים שלכם היא צריכה לענות, הצעד הראשון הוא להבין מהו ההון העצמי שלכם, דהיינו מהו הסכום שיש בידכם אשר יכתיב את מחיר הדירה המקסימלי שאתם יכולים להרשות לעצמכם להתחייב לשלם. ההון העצמי שלכם יורכב מכל סכום נזיל הקיים בידכם, במקרים מסויימים גם סכומים המופקדים בקופות גמל וקרנות השתלמות יוכלו להגדיל את ההון העצמי שלכם.
כשמדברים על הון עצמי , השאיפה היא להגיע לסכום הגבוה ביותר שאפשר להשיג, אך יחד עם זאת מאוד חשוב לזכור שהחיים טומנים בחובם לא מעט הפתעות, אירועים בלתי צפויים הגוררים הוצאות בלתי צפויות, כך שחשוב לא לרוקן לגמרי את הרזרבות. 

איזה סכום הלוואה לבקש?

עכשיו כשאתם יודעים מהו ההון העצמי העומד לרשותכם, אתם יכולים לחשב את סכום ההלוואה המקסימלי שתוכלו לקבל בהתאם לשיעורי המימון המקסימלי המפורטים להלן.
 השאלה הבאה שעליכם לשאול את עצמיכם כדי לדעת מהו סכום ההלוואה המתאים לכם היא מהו סכום ההחזר החודשי  עליו אשר לו אתם נכונים להתחייב. יש לזכור שהלוואה מקסימלית היא התחייבות להחזרים חודשיים גבוהים או לטווח מאוד ארוך. הלוואה קטנה יותר משמעותה החזר חודשי נמוך יותר או לטווח קצר יותר. אלה החלטות אינדיבידואליות וסובייקטיביות הקשורות לאורח חייכם ולצרכים שלכם, ובהתאם לדירה שאתם מתכננים לקנות.
חשוב מאוד לזכור  שתהליך רכישת הדירה עצמו הוא תהליך המלווה בהוצאות לא מבוטלות, ולפיכך מתוך הסכום הכולל העומד לרשותכם (ההון העצמי והמשכנתא) יש להקצות את הסכום הדרוש למימון הוצאות אלה  . 
בנק ישראל המפקח על הבנקים שומר עליכם מפני החלטות לא נכונות ומפקח ומסדיר את תחום המשכנתאות בארץ באופן הדוק. מטרתו היא לשמור על ציבור נוטלי המשכנתאות מפני התחייבויות שלא יוכלו לעמוד בהן, ולמנוע מהמערכת הבנקאית לאפשר מצבים כאלה. בכך למעשה שומר בנק ישראל על איזון המשק והמערכות הפיננסיות. 

להלן כמה מן ההגבלות העיקריות של בנק ישראל:

1. שיעור המימון המקסימלי שבנק למשכנתאות רשאי לתת:
   עד 75% משווי הדירה, ברכישת דירה ראשונה ויחידה
   עד 70% בהחלפת דירה (מכירת דירה קיימת וקנייה של דירה חדשה)
   עד 50% משווי דירה הנרכשת לצרכי השקעה פרטית  (כלומר:  דירה שנייה , שלישית וכן הלאה). 
    
2. תמהיל המשכנתא:
   עד שליש (33%) מסכום ההלוואה בלבד יכול להיות  במסלול ריבית משתנה.
   לפחות שליש (33%) מסכום ההלוואה חייב להיות במסלול ריבית קבועה למשך כל תקופת ההלוואה. 
   השליש הנותר יכול להיות בריבית משתנה ובלבד שהריבית תקבע בכל אחד ממועדי השינוי למשך 5 שנים לפחות. בכל מקרה, תקופת ההלוואה  לא תעלה על 30 שנה.
    
3. הגבלות על גובה ההחזר החודשי:
   בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי שלכם  על הלוואה כך שלא יעלה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. ההכנסה החודשית הפנויה היא כלל ההכנסות המשפחתיות בניכוי התחייבויות קבועות ארוכות טווח (מעל 18 חודשים מיום חתימת המשכנתא) כגון: הלוואות נוספות, דמי מזונות ועוד. 
   הבנק נוהג להחמיר ולא לאשר הלוואות שהחזר חודשי שלהן עולה על 40% מגובה ההכנסה הפנויה של הלווים.
   לשם המחשה: נניח שגובה ההכנסה החודשית שלכם הוא 15,000 ₪ ויש לכם עוד מעל לשנה וחצי של החזר הלוואה על הרכב שקניתם (2,000 ₪ לחודש). במקרה זה, ההכנסה החודשית הפנויה שלכם היא 13,000 ₪.  הבנק יימנע מלאשר לכם הלוואה שההחזר החודשי שלה עולה על 5,200 ₪, שהם 40% מ-13,000. 
    

מה גובה ההחזר החודשי שלכם?

אתם מבינים כמה הבנק מוכן לתת, אבל יש חישובים שאתם צריכים לעשות לבד ולהבין היטב האם תוכלו לעמוד בהחזרים אליהם אתם עומדים להתחייב. חשוב לקחת בחשבון שההכנסה הפנויה שלכם בפועל קטנה בהרבה מזו המחושבת ע"י הבנק, שכן מעבר להתחייבויות ארוכות טווח, יש את כל הוצאות החודש "הרגילות" הכוללות מתשלומים למוסדות, מזון, וביגוד ועד לבילויים. 
נראה שהחלק הפחות נעים בתהליך המשכנתא הוא ההסתכלות המעמיקה על כל ההוצאות שלכם וניסיון אמיתי "לעשות סדר", כנראה בפעם הראשונה בחייכם. עצה שלנו? זאת הזדמנות  עבורכם לעבור לחיים מחושבים, נכונים ורגועים יותר. 
בנו לעצמכם טבלת הכנסות והוצאות, העמידו את כל ההכנסות אל מול כל ההוצאות ותבינו מהי ההכנסה הפנויה האמיתית שלכם נכון למועד קבלת ההלוואה.
עם זאת, זכרו שיש לקבל את ההחלטות בין היתר על סמך צפי ההכנסה הפנויה שלכם בעוד עשר ובעוד עשרים שנה, שהרי אתם מתחייבים להחזרים חודשיים למשך תקופה ארוכה קדימה. ישנן מספר השערות בסיס שאתם צריכים לשער ולהכניס לחישובים – עלייה בשכר עם הוותק והניסיון, בונוסים וסכומי כסף שונים הצפויים להיכנס באותן שנים, קרנות וכספים שיהפכו לנזילים ועוד -  ומנגד, גידול בתא המשפחתי ועלייה של ההוצאות השוטפות עקב כך. 
בתום כל החישובים – הון עצמי, יכולת החזר ותנאי ההלוואה – יש בידכם סכום כולל לרכישת דירה ועכשיו אפשר לחפש את הדירה שעומדת להיות שלכם! 
מצאתם דירה? הצעד הבא יהיה בקשת אישור עקרוני למשכנתא . הגשת הבקשה אינה כרוכה בתשלום והיא אינה מחייבת אתכם לקחת את ההלוואה . במסמך שתקבלו יצוין סכום ההלוואה הכולל שהבנק מאשר לכם לקחת ויפורטו תנאי ההלוואה. תוקפו של מסמך זה ל -  24 יום ממועד חתימת הבנק עליו.

לאחר קבלת האישור העקרוני, תוכלו להמשיך בתהליך קבלת המשכנתא שבסיומו תהיה לכם דירה משלכם!